Zona Sul já perde para Zona Norte

O Globo

Se na novela Avenida Brasil, o bairro fictício do Divino (inspirado em Madureira) anda roubando as atenções mostrando a ascensão da classe C no horário nobre — mais acostumado às histórias do Leblon de Manoel Carlos —, no Rio real a diferença entre as duas regiões começa a diminuir. Pelo menos na questão dos preços de imóveis. Enquanto em agosto do ano passado, o valor médio do metro quadrado no Leblon (de R$ 15.819) comprava 8,98 metros quadrados em Madureira (R$ 1.760), em julho deste ano, comprava 7,65 metros quadrados (R$ 18.657 contra R$ 2.436). Numa média geral de 11 bairros da Zona Sul e 11 da Zona Norte, essa diferença também teve uma pequena redução: de 3,3 para 3,2, segundo dados de preços pesquisados pelo Secovi-Rio. Seria a ascensão da classe C mexendo na ordem imobiliária que sempre imperou na cidade? Para especialistas do mercado, é sim.

— A Zona Norte tem sido contemplada com novos empreendimentos e, realmente, vem se valorizando bem. O crescimento do financiamento imobiliário, os preços bem altos da Zona Sul e o nível crescente de renda das classes C e D também estão contribuindo para esse aquecimento da região — avalia Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Não que os preços do lado sul da cidade estejam caindo. Nos últimos 12 meses, houve sim valorização, embora em ritmo mais lento. Mas enquanto a alta no Leblon foi de 17,94%, em Madureira ela chegou a 32,48%. Na média geral, o metro quadrado da Zona Sul passou de R$ 10.410,90, em agosto de 2011, para R$ 12.241,45, em julho deste ano. Uma valorização de 17,58% contra 21,34% da Zona Norte, onde o metro quadrado, no mesmo período, foi de R$ 3.155,63 para R$ 3.829,27. E a perspectiva é de que os preços de imóveis da Zona Norte continuem subindo mais que os da Zona Sul, que parecem estar em fase de acomodação.

— Os investimentos na Zona Norte em função de Olimpíadas e Copa dão à região margem maior de valorização do que à Zona Sul, onde os preços subiram em ritmo muito alto antes. A cidade vive agora um momento de homogeneização do mercado, até pela questão da segurança. UPPs da Tijuca, Vila Isabel e Alemão ajudaram o mercado a resgatar esses bairros — acentua Schneider.

Para José Conde Caldas, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi/RJ), os investimentos em transporte público, com a criação de vias interligando a cidade, e o potencial construtivo da região, onde há grande disponibilidade de terrenos, são os motores dessa valorização. A alta dos últimos anos na Zona Sul também ajudou nesse efeito cascata, já que fez com que muitas pessoas procurassem novos bairros e regiões para investir ou realizar o eterno sonho da casa própria.

— No Leblon, os preços já chegaram ao teto. E, em toda a Zona Sul, apenas Botafogo tem terrenos para novos lançamentos. A Zona Norte ficou com preços depreciados por muito tempo, por isso tem ainda mais espaço para crescer, ao contrário da Zona Sul que já está cara demais — analisa Conde Caldas.

Segundo o presidente da Ademi, um dos bairros que mais deve crescer na Zona Norte é a Tijuca. Mais caro da região, teve valorização de 19,17% nos últimos 12 meses (o valor médio do metro quadrado passou de R$ 4.758 a R$ 5.670). Ainda assim, valores mais baixos que na Glória, o mais barato da Zona Sul, que teve variação de 17,5% no período, com o valor médio do metro quadrado saltando de R$ 6.788 para R$ 7.976.

Boom traz Glória e Tijuca de volta ao jogo

Além de ter valores médios de metro quadrado próximos (uma Glória compra 1,4 Tijucas, segundo os dados do Secovi de julho deste ano), os dois bairros — vistos pelo mercado, antes do boom imobiliário, como áreas perigosas — estão passando por uma boa valorização. Com isso, passaram a atrair novos moradores, seja por sua proximidade com o Centro (no caso da Glória), seja pela facilidade de transporte (no caso da Tijuca). A escolha entre um e outro acaba sendo definida por uma questão de afinidade. E os moradores da Glória, mesmo os novos, podem ser tão apaixonados quanto os tijucanos.

O jornalista Manoel Gois, por exemplo, morava em Jacarepaguá numa casa própria. Cansado das duas horas diárias preso no trânsito para chegar ao trabalho, no Centro da cidade, resolveu procurar um bairro mais próximo. A Tijuca nem passou por sua cabeça. Mas a Glória o conquistou:

— Aluguei uma casinha de vila. Vou a pé para o trabalho, almoço todos os dias em casa e ainda posso ir ao Municipal e a várias exposições que acontecem pelo Centro, a pé. Minha vida ficou mais fácil. E o bairro vem passando por um processo de revitalização que está tirando dele aquele ar decadente. Não vejo mais usuários de crack e a murada e o relógio do bairro foram recuperados. Houve um up-grade.

Já o publicitário Luís Taylor, que morava com a avó num prédio que pertencia à família no Leblon, até tentou ficar pela Zona Sul quando resolveu unir as escovas de dentes com a namorada. Nem que fosse em bairros mais baratos como Botafogo e Flamengo. Mas com a alta dos preços e como a namorada não queria a Glória, a opção foi por alugar na Tijuca:

— Sair do Leblon foi difícil. Mas o custo benefício valia. Encontramos um apartamento de dois quartos, como queríamos, mas com 90 metros quadrados, bem espaçoso. Além disso, com o tempo fui descobrindo um clima de Rio antigo onde os vizinhos dão bom dia.

Pouco mais de um ano depois, o casal até já procura outro imóvel na região. Dessa vez, para comprar.

Mas, se quiserem um imóvel novo, talvez se surpreendam com os preços. Lançamento recente no estilo clube condomínio chegou a alcançar R$ 10 mil, o metro quadrado (quase o valor médio da Zona Sul). Só que opções não devem faltar, já que o número de lançamentos na Zona Norte também vem crescendo nos últimos tempos. No primeiro semestre deste ano, foram lançadas 1.631 unidades residenciais em toda a região contra 1.100 no mesmo período do ano passado. E as construtoras costumam concentrar seus lançamentos no segundo semestre, o que signifca que mais unidades chegarão ao mercado.

— A Tijuca tinha sofrido uma desvalorização muito grande. Houve época em que um dois quartos lá custava o mesmo que um conjugado em Botafogo. Mas hoje ela retoma seus valores normais e tem força para crescer, se aproximando mais da Zona Sul — conclui Johnny Guedes, diretor da imobiliária Nova Aliança.