PANORAMA IMOBILIÁRIO Saiba como negociar o seu contrato de locação com o IGP-M em alta Índice que reajusta a maioria dos aluguéis pode ser substituído por um menor
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POR CRISTIANE CAMPOS Publicado 11/11/2020 16:41Em tempos de IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) registrando altas consecutivas, a palavra de ordem continua sendo a negociação e até mesmo a aplicação de outro indicador de inflação como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) que tem apurado um percentual menor para aplicar o reajuste. Para se ter ideia, o IGP-M registrou inflação de 2,67% na primeira prévia de novembro deste ano. O percentual é superior ao 1,97% registrado na primeira prévia de outubro. Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), o índice acumula taxa de inflação de 23,79% em 12 meses. De acordo com o vice-presidente do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), Leonardo Schneider, é claro que na prática esse percentual não será aplicado, apesar de ser um indicador que reflete a inflação, pelo momento que vivemos hoje por conta da pandemia, refletindo na falta de renda. A recomendação é a negociação e já há contratos sendo ajustados em entre proprietários e inquilinos.
A grande maioria desses contratos hoje está sendo renegociada apesar de o documento ter sido assinado pela correção do IGP-M. “Acho difícil haver a substituição por outro índice. O que está valendo é o bom senso e o diálogo entre o inquilino e o proprietário visando a continuidade do contrato, se o locatário for um bom pagador, o que já está acontecendo”, explica Schneider.
Conforme o diretor de Condomínio e Locação da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Marcelo Borges, a palavra do momento é a negociação tanto nos contratos residenciais quanto nos comerciais.
“A nossa recomendação neste cenário é aplicar um reajuste menor e que esteja mais próximo da inflação como o IPCA. A relação tem que ser equilibrada sempre e ainda mais porque acabamos de passar por uma fase de renegociação por conta da pandemia. O IGP-M explodiu nestes últimos meses, mas não será substituído nos contratos de locação. Ele é o que mais se aproxima dessa relação contratual”, orienta Borges.
O diretor da Abadi explica ainda que 76% dos contratos de aluguel da cidade do Rio são de proprietários que têm apenas um imóvel e que utilizam esse valor para complementar a renda familiar ou é a única fonte de remuneração.
Para o presidente do Creci-RJ (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), Manoel da Silveira Maia, o impacto do IGP-M elevado é total nos contratos de aluguel, especialmente falando nos reajustes das locações e o caminho mais indicado é sempre a negociação.
“A taxa de vacância dos imóveis para aluguel é alta e não é benéfico para o proprietário ficar com o imóvel desocupado. Por isso, o melhor caminho é ajustar para que ambas as partes fiquem satisfeitas, mantendo a vigência da locação. Sobre a questão do índice vale o que for estabelecido no contrato, sendo a prática mais adotada pelo mercado a utilização do IGP-M”, ressalta Maia.
O gerente-geral da Apsa, Jean Carvalho, lembra que, historicamente, em determinados momentos da economia, principalmente em razão de crises ou sazonalidades, o IGP-M demonstra descolamento dos indicadores que medem a inflação no país, seja para mais ou para menos.
“É preciso lembrar que em alguns momentos o IGP-M foi desfavorável para os proprietários de imóveis que tiveram seus reajustes de aluguéis realizados abaixo dos indicadores de inflação ou, até mesmo, não tiveram qualquer reajuste em razão de índices nulos ou negativos. Em todos os casos e momentos como estes, a receita é negociação. Sempre buscar um acordo que beneficie ambos os lados, inquilinos e proprietários, buscando o melhor equilíbrio na relação contratual”, lembra Carvalho.
O mercado adotou o IGP-M por acreditar que este indicador melhor demonstraria a variação de preços para este segmento. O IGPM é composto por outros três índices, também elaborados e apurados pela FGV, com pesos determinados: IPA (Índice de Preços do Atacado), com peso de 60%; IPC (Índice de Preço do Consumidor) com peso de 30%; e INCC (Índice Nacional do Custo da Construção) com peso de 10%. “Independente do índice/indexador utilizado, sempre haverá momentos de crise e sazonalidades que provocam distorções que, de forma natural, através de negociações, serão resolvidas”, conclui Carvalho.
A diretora da JB Andrade Imóveis, Solange Portela de Andrade, comenta ainda que os altos índices do IGP-M, que reajustam normalmente os contratos de aluguel, impactaram muito na planilha orçamentária dos locatários, principalmente para aqueles que tiveram sua receita afetada diretamente pela pandemia e pela fragilidade econômica.
“Lembrando que já tivemos IGP-M baixos e até negativos. Mas neste momento esses índices altos vão na contramão da realidade atual dos locatários e a possível substituição por um indexador com valor menor, com certeza, traria maior tranquilidade para os locatários que se empenham para manter seus compromissos em dia”, analisa Solange.
Edison Parente, vice-presidente Comercial da Administradora Renascença, complementa que o índice atual não reflete a realidade inflacionária do Brasil. “Esse IGP-M vai começar a ser revisto nos novos contratos, mas ainda acho muito prematuro pensar em mudar porque o mercado está entendendo que é uma situação pontual e que isso não deve se manter pelos próximos reajustes. É bem possível que o mercado reaja trocando o IGP-M pelo IPCA. No entanto, e se daqui a alguns meses o IPCA subir? É muito relativo e prematuro. É um tiro no escuro. A negociação, portanto, deve sempre prevalecer”, avalia Parente.
A inadimplência nos contratos de locação chegou a bater 14% no auge da pandemia contra os 3% e 4% de “costume” do segmento, segundo dados da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis). “Atualmente, o percentual de inquilinos que não pagam em dia o seu aluguel flutua em 8%. O indicador ainda é preocupante, mas já está em queda e esperamos voltar aos 3% e 4%, que é considerado dentro do esperado”, afirma Borges.
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